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在杭州买房子的记录

# 2020-House-purchase-record-in-Hangzhou

2020 杭州买房记录

2020年5月份，我在杭州买了个房子。记录一下。

本来我是准备把整个买房的过程都详细的记录下来的，但是中间事情比较多，有的事情就没有记录了。

整体流程

整个流程大致是这样的。

• 摇号
• 选房
• 付定金
• 付首付
• 签约-认购书
• 办理贷款
• 签合同-房屋买卖合同(预售)

遇到的坑

• 贷款
• 贷款
• 贷款

讲重点

首先说一下我买的房子吧。 我因为家里老是催，所以在2020年5月份跑去摇号了(本来是想着应付一下的，毕竟不想当房奴)。 当时随便选了几个200万以下的报名摇号，因为贫穷。。。😊

摇号其实也挺坑的

就不说2019年那几次摇号事件了，我5月份本来准备报一个楼盘的，结果填了一波报名资料，提交的时候提交不了。然后加了销售的微信问了一下，这个楼盘居然是不摇号，已经开始卖了，认购的， 先到先得。。。当时我心里是一个卧槽啊(这个楼盘是个毛胚，14000左右的单价，在大江东那边)，当时我想了一下要不干脆买这个吧， 这么便宜。总价在150万以内。只是后来又到处搜了一下，发现那个楼盘好像是有个化学厂啥的= = ，而且地方也略显偏僻，就直接放弃了。。。

不需要摇号的楼盘都不是好楼盘，这句话在某种程度上是有道理的。但是真正的好楼盘我等估计是没机会摇到的。那些万人摇的楼盘大多都不需要冻结资金，这就导致了一大波的混子也去凑人头了。

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那一天，老老实实上班的我突然接到了一个电话，是销售打来的，本来我以为是那种推销的电话，还不准备接的= = 自从我第一次摇号之后，就经常接到卖房、贷款之类的*扰电话，TM的为什么这种肆无忌惮的打*扰电话的销售就没人管一下吗？

摇号其实摇的就是一个选房顺序，所有的购房者根据自己的号码按照顺序选房，我是39号，说明这两栋楼100多个坑，我是第39个选的。
比如房源有100套，那么摇号前100顺位的都算摇中了。这个时候如果放弃的话，就算弃选，好像是一年内放弃3次就会被禁止参与摇号多久来着。

最终我接起了那个电话， 并且人家告诉我我摇到了第39号，瞬间惊了我一下下。 我从去年开始第一次摇号，摇了两个月， 都是去凑人头的，然后就没有摇了，今年也是5月份才开始摇号，本来也没报什么希望的， 居然就中了一个这么靠前的位子。

选房

今年因为疫情的影响，选房大多变成了线上选房。
通常都有一次模拟选房和实际选房。

到时候销售会发给你教程的，其实挺简单的， 只是那个线上选房的直播延迟不是一般的大，慢了30多秒，可真是辣鸡。

线上选房是在指定时间，通过支付宝里面的公证云选房小程序进行选房。选房的时候摇看着倒计时和选房顺序号来选房，那个直播不用理他。

选房的时候根据楼盘的不同要付定金，通过1-3万吧。这个定金是不会退的。 所以你要确定你想要的房子还有再去选， 要不然选了一个自己不要的，就比较尴尬了。到时候放弃了要亏1、2万。

我顺序比较靠前， 就选了一个12楼的边套(西边套的，总共20楼)，虽然有西晒，但是比中间套的好呀，毕竟东边套都是115m的户型，200多万的买不起。。。

选房子也是艰难，家里略迷信，所有我只好避开来13、14、18几个楼层。顶楼又不要，低于8楼的也不要(南边有一栋8层高的小高层，怕挡光)，所以就要在9、10、11、12、15、16、17之间选了，我个人不喜欢高楼，万一出事了跳楼都莫的跳，奈何买不起排墅。

于是选了12楼。

付首付

在选房完成之后，楼盘的要求是3天内付20万，7天内付清首付，并且提交贷款申请资料。

这里就没啥好说的了， 老老实实交钱，然后拿了发票，再签个认购书。

办理贷款

贷款分为纯商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种。

其中组合贷款是指贷款金额中一部分为商业贷款，一部分为公积金贷款。

公积金的贷款利率比较低，固定为3.25%
而商业贷款的利率则比较高，是根据LPR来定的，基于LPR固定上浮多少。

我办贷款的时候， 几家银行的利率大多在5.05-5.15之间。当时的LPR是4.65，所以上浮基点在40-50之间。都差不多。找一家利率最低的，而去能够办的出贷款的银行办理就行。

因为办理贷款的时候， 是要求你的月收入大于月供的一倍才可以。有的银行只需要你刚好一倍就行，而有的银行则需要你要比月供的一倍更高一些。而且有的银行还会去查你的资金流水。

我因为个人原因，只能是在几家不需要查流水的银行办理贷款，因为我的公司不能虚开收入证明(大部分私营企业是可以帮忙给你的收入证明开的高一些的)。

知识点

• 公积金贷款必须还清了之后才能继续使用公积金办理贷款
• 杭州的公积金贷款单人上限是50万，夫妻是100万。
• 公积金一个人一辈子只能用来办理两次房贷
  • 如果你单身的时候，用了两次公积金贷款，那么你结婚之后， 就无法办理家庭公积金贷款了，只能是你老婆单独办理公积金贷款，贷50万。
  • 如果你和你老婆都在结婚前已经办理了两次公积金贷款，那么婚后你们就无法在办理公积金贷款了， 只能是办理纯商业用公积金去还贷款。
  • 如果你和你老婆在婚前都没有办理过公积金贷款，那么你和你老婆可以一起办理两次家庭公积金贷款， 上限100万的那种。
• 商业贷款利率是LPR+上浮基点
  • 商业房贷的利率是每年都在变得，因为LPR每个月都会变一次。我办理贷款的时候， 银行上浮的基点是40个基点的话， 那么我的利率就是LPR+40. 比如今年的LPR是4.65，那么我今天的房贷利率是5.05。明年的LPR是4.20的话，那么我明年的房贷利率就变成了4.60。
  • LPR会在每个月的20号进行更新，每年的房贷利率一般是根据每年1月1号的LPR来定的(也就是去年12月20日更新的LPR)。
• 大部分银行都要求组合贷款只能是一个人办理，不支持父母共还。
  • 意思是如果你要办理组合贷款的话，那么这个贷款必须要由你自己单独办理(或者夫妻也行)，要求你自己的月收入大于月供的一倍才行。
  • 当然也有少部分银行允许办理组合贷款的时候父母共还。也就是说当你的月收入没有达到月供的一倍的时候，你就需要请你的父母来一起办理贷款，你和你的父母的月收入加起来超过来月供的一倍就可以了，比如浙商银行、交通银行是支持这样的。
• 贷款并不是办理成功后就要开始还房贷，而是银行放款给开发商后， 你才需要开始还房贷。
• 公积金贷款放款需要等房子结顶后才放款(结顶是指房子主体部分已经完成，形象的说就是顶楼也盖好了)

所以说婚前买房比婚后买房要贵好多， 要多还很多贷款，差了50万公积金，利息多了好多。
因为婚前买房， 你只能是办理单人公积金贷款，贷50万， 剩下的都要办商业贷款。 而婚后买房，你可以和你老婆一起办理家庭公积金贷款，贷100万。

我们来举个例子: 房子总价是180万。 首付是180*30% = 54万。 贷款金额是126万。 贷款年限30年。

单人办理贷款: 
    50万公积金+76万商业贷款。
    还款总额: 2260487.32
    月供:6279.13
    支付的利息:1000487.32
夫妻家庭贷款:
    100万公积金+26万商业贷款
    还款总额:2072071.89
    月供:5755.76
    支付的利息:812071.89

差了20万的利息

当时我自己算了一下， 差点就准备放弃了， 等结婚后再买吧。。。

只是后来朋友和我说， 并不是每个人的公积金都能贷满50万的额度的，有的人甚至没有公积金。你总不能在谈女朋友的时候先问一句你有公积金吗？😂

我觉得好有道理啊， 然后还是买吧。

申请完贷款之后，就等网签了。

办理贷款的时候我觉得我就是个工具人,只会签字画押的工具人(我的签名从楷书写到草书，因为我办理的是组合贷款， 所以很多文件我都要签4份)

网签

网签就是签预售合同。在首付已付清，贷款已经提交申请资料后，等房管局那边排队排到了之后，去开发商那里签房屋预售合同，并且在房管局备案。

网签之后，银行那边就会帮你提交贷款申请，然后就没我什么事情了。

我除了签预售合同之外，还签了一个房屋装修协议、一个《前期物业服务协议》《临时管理规约》

房屋装修协议是房屋装修的一个补充协议，这里就不说了。 《前期物业服务协议》是指在交房后到业主委员会成立并且选择新的物业之前，由开发商指定的物业暂时管理小区，是业主对物业的要求。 《临时管理规约》是物业对业主的要求。

总结

• 买房过程中的各种合同协议，其实我是基本看不懂的， 人家给我什么我就签什么了。 毕竟都是制式合同，也不晓得能不能签补充协议之类的。总不能因为这个就不买是吧😂

• 签字是个体力活，建议锻炼好你的小胳膊

• 买房之前考察一下周边环境，交通、学校、商业中心之类的， 最重要的是不要有垃圾场、化工厂之类的。至于室内布局， 大家都那样，89m的室内布局半斤八两，没啥区别。精装修的吧装修清单也就是随便看看，毕竟不会为你改变， 不满意只能是在交房之后，再去自己拆了重来。

• 先问清楚楼盘合作的银行有哪些、支持哪些贷款方式，比如是否需要查流水、组合贷是否支持共还之类的。计算好自己的收入证明是否能够办的下贷款。

• 我的房子是2021年12月31日交房，然后再装修半年，2022年6月才能住进去。开发商也给了一张6个月的物业管理费抵扣券。

• 贷款的利率，银行的业务经理应该是有权限稍微调整上浮基点的。因为那么多家银行，有的是5.05，有的是5.15，明显是5.05的好办。当时我问了两家银行，一家是5.10的， 另一家5.05的。然后5.10那家银行的业务经理跟我说也可以给我降到5.05.

• 因为是线上选房，导致我到现在都没有找到哪里能加个业主群，早知道当时线下签约的时候，多加几个业主的微信了。